美的物业:国家一级资质物业服务企业 业绩持续高增长

来源:http://www.hi-momo.com 作者:电子商务 人气:97 发布时间:2019-11-27
摘要:事件 佳兆业物业今日起招股,物业分拆成为了香饽饽?来自IPO那点事的原创专栏 公司发布2018年年报,全年实现营业收入6.48亿元,同比增长45.14%;实现归母净利润8762.61万元,同比增长

事件

佳兆业物业今日起招股,物业分拆成为了香饽饽?来自IPO那点事的原创专栏

公司发布2018年年报,全年实现营业收入6.48亿元,同比增长45.14%;实现归母净利润8762.61万元,同比增长56.40%;扣除非经常性损益后净利润8529.50万元,同比增长58.97%。经营活动产生的现金流量净额17135.26万元,同比增长196.89%

面对万亿级市场空间,一众实力雄厚的物业公司欲借助行业发展东风登陆资本市场,通过资本之力开拓更大的业务版图。近两年,物业管理公司上市潮爆发。

国家一级资质物业服务企业,众多荣誉加身

今日,佳兆业集团分拆的佳兆业物业开始正式招股,截止时间为11月29日中午。预期发售价将不低于每股9.08港元,不高于每股10.88港元,发行3500万股股份,10%作本港发售,90%作国际配售。另有15%超额配股权。

公司是一家拥有国家一级资质物业服务企业,主营业务为物业管理服务、 地产开发前期销售配合服务、 其他物业增值服务,客户包括房地产开发企业、小业主、政府单位、旅游景区管理单位等。公司积累多年物业管理经验,拥有专业的物业综合管理能力、较高的品牌认可度、严格品质服务控制体系、以及专业化的运营管理团队,美的物业佛山君兰江山、邯郸美的城、遵义美的城、江西南部美的城四个项目荣获“中国幸福社区范例奖——物业服务范例奖”。

一手250股,入场费2747.41港元。按照将全球发售提呈的佳兆业物业股份数目及发售价范围计算,佳兆业物业的市值将介乎约12.71亿至15.23亿港元。

营业收入增长迅速,物业管理服务为主要收入来源

佳兆业物业预期将在12月6日主板挂牌。预期集资3.18亿至3.81亿港元。按中间价每股9.98港元计算,集资净额约2.795亿港元。

公司2018年营业收入为6.48亿元,同比增长45.14%,主要原因是承接新项目及滚动开发项目新增交付面积,导致收入增加。营业利润为1.11亿元,同比增长56.65%,主要原因为:物业管理面积及项目增加,经营规模扩大,毛利率与上期基本持平;本期丧失对美家智能控制权,对其采用权益法核算,故投资收益较上期增加715.66万元。从收入构成来看,物业管理服务收入占总收入的比重有所上升,2018年物业管理服务收入为6.28亿元,同比增长59.33%,收入占比由88.22%增长至96.84%,主要原因为在2018年公司承接了较多的开盘项目,故前期销售配合服务占比上升。增值服务收入占总收入比重由11.78%下降至3.16%,主要原因是公司在 2018 年丧失对美家智能的控制权,美家智能不再纳入公司合并范围,故导致物业增值服务收入下降。

据资料显示,佳兆业物业成立于1999年,很长一段时间内主要承接佳兆业集团开发的物业,直到2014年才开始对外承接业务。截至2018年6月30日,佳兆业物业业务覆盖38个城市,管理124个物业项目,总在管建筑面积达2540万平方米,包括101个住宅社区及23个非住宅物业,其中来自佳兆业集团开发的项目86个。

增值服务市场规模广阔,资本市场助推行业发展

佳兆业物业的主要业务除了社区物业管理服务以外,还有交付前顾问服务、社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元,分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

以物业管理百强企业为例,根据全国物业管理协会的数据,基础物业服务收入占总收入的比例达 83%,但仅贡献了69%的利润;而收入占比为17%的增值服务则能贡献31%的利润。因而各企业注重挖掘物业服务的附加值,嫁接移动互联网、大数据、云计算等新技术,收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据。未来,随着互联网应用的进一步推广以及人均可支配收入的持续增加,增值服务的市场规模预计仍将持续增长。

佳兆业物业的社区增值服务主要通过旗下开发的K生活APP可以将物业管理服务与社区增值服务结合起来,为业主提供包括快递、泊车、清洁、家居、金融等多元化服务。

投资建议

业绩方面,2015-2017年,佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元;净利润分别为约5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年,佳兆业物业实现营业收入4.12亿元,净利润为2303.2万元。

截至到最新收盘,公司股价29.58元,市值为15.14亿元,PE为17.3X,建议关注。

可以看出,背靠佳兆业集团,佳兆业物业仍持续获得资源优势。佳兆业集团及关联公司的收益占比约50.9%,而近年公司独立第三方合作项目数量快速上升,预计物业公司上市后这部分业务占比将进一步提升。同时,公司也将筹集资金在社区服务、社区商业、智慧社区方面抢占市场规模。

风险提示

佳兆业物业透露,未来公司战略将实施积极的并购业务,以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模;同时在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。

关联方业务依赖风险、劳务成本较高风险、业务分包协作风险。

一、物业管理市场规模高达万亿

在急速城市化、人均可支配收入的增加,加上房地产市场的发展下,物业管理服务市场近年来维持快速增长。由2012年至2017年,物业管理服务市场的总收益由1749亿元人民币增加至2685亿元人民币,复合年化增长率为8.9%。

国海证券的一份研究报告显示,在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元,相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。

大多数中国物业管理服务公司为各类型物业提供服务,包括住宅社区及非住宅社区。这些物业公司的业务不单覆盖物业管理方面,还涉及到住宅区内衣食住行等各方面,囊括了区内的配送、物流、配套服务等多渠道业务。

仅住宅社区O2O方面,其市场规模大,增速也非常之快。据弗若斯特沙利文报告称,2017年,中国住宅社区O2O的市场规划达到3179亿元人民币,2012年至2017年的复合增长率为73.8%,未来,住宅社区O2O的市场预期会持续增长。于2022年,市场规模预计将达到846.8百万元,2017年至2022年的复合年增长率为21.6%。

二、物业龙头业绩表现良好

面对万亿级市场空间,一众实力雄厚的物业公司欲借助行业发展东风登陆资本市场,通过资本之力开拓更大的业务版图。近两年,物业管理公司上市潮爆发。

数据显示,目前在A股上市的物业公司有1家,有62家公司在新三板挂牌。在港股市场上,物业股共9只。以2014年诞生的第一只物业股——彩生活来算,物业股的上市历史已有5年。另外,2018年以来登陆港股市场的除新城悦外,还有雅生活、碧桂园服务,占到整个港股物业股数量的三分之一。

港股市场上,按照市值来分,前三大龙头分别为碧桂园服务、绿城服务以及雅生活服务。

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